Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 22.10.2025 zwei wichtige Entscheidungen zur Grunderwerbsteuer getroffen.
Wohnrecht erhöht die Bemessungsgrundlage
In einem der Fälle stellte der BFH klar, dass die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht nur aus dem Kaufpreis einer Immobilie besteht.
Wird im Rahmen des Erwerbs ein persönliches Wohnrecht übernommen, erhöht der kapitalisierte Jahreswert dieses Wohnrechts die Bemessungsgrundlage.
Dies gilt auch dann, wenn das Wohnrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen ist und die Käuferin bzw. der Käufer der Übernahme bereits zugestimmt hat, denn durch die Zustimmung wird eine Verpflichtung mit eigenem Geldwert übernommen.
Nießbrauchsrecht ebenfalls steuererhöhend
In einer weiteren Entscheidung bestätigte der BFH diese Grundsätze auch für ein Nießbrauchsrecht.
Auch hier gilt:
- Ein noch nicht eingetragenes Recht erhöht die Bemessungsgrundlage.
- Voraussetzung ist, dass bereits eine rechtliche Verpflichtung zur Einräumung besteht.
Der Wert des Nießbrauchs ist ebenfalls zu kapitalisieren und in die Berechnung einzubeziehen.
Besonderheit beim Erbbaurecht
Im konkreten Fall wurde ein Erbbaurecht gegen Entgelt übertragen. Zusätzlich bestand die Verpflichtung zur Einräumung eines Nießbrauchsrechts. Diese Verpflichtung führte dazu, dass sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer entsprechend erhöhte.
Fazit
Die Entscheidungen zeigen, dass bei Immobiliengeschäften nicht nur der Kaufpreis relevant ist. Übernommene Rechte und zukünftige Verpflichtungen können die Grunderwerbsteuer deutlich erhöhen, selbst wenn diese noch nicht im Grundbuch eingetragen sind.
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Aufgrund der teilweise verkürzten Darstellungen und der individuellen Besonderheiten jedes Einzelfalls können und sollen die Ausführungen zudem keine persönliche Beratung ersetzen.
