BFH-Urteil und Förderzeiträume
Ende Oktober 2025 hat der Bundesfinanzhof (BFH) ein lang erwartetes Urteil vom 12. August 2025 zur Sonderabschreibung beim Mietwohnungsneubau veröffentlicht. Es betrifft insbesondere den ersten Förderzeitraum (Bauanträge nach dem 31. August 2018 bis 31. Dezember 2021). Aktuell gibt es einen zweiten Förderzeitraum für Bauanträge nach dem 31. Dezember 2022 bis 1. Oktober 2029.
Sachverhalt und Streitpunkt
Die Kläger hatten ein vermietetes Einfamilienhaus nach Auszug der Mieter abgerissen, da eine behördliche Sanierung der Abwasserrohre erforderlich war. Abriss und Neubau erfolgten innerhalb von etwa 1,5 Jahren. Es wurde ein neues Einfamilienhaus errichtet und vermietet. Das Finanzamt erkannte die Sonderabschreibung nicht an, weil kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen worden sei. Weder die Gesetzesbegründung noch die Finanzverwaltung äußerten sich im Vorfeld oder im Nachgang des Gesetzgebungsverfahrens hierzu.
Es blieb unklar, ob die Formulierung „neue, bisher nicht vorhandene Wohnung hergestellt“ so zu verstehen ist, dass ein neuer Ersatzbau, der keinen zusätzlichen Wohnraum schafft, nicht förderfähig wäre.
Ebenso offen war die Frage, ob eine Rückschau auf das abgerissene Gebäude relevant ist, beispielsweise durch einen Vergleich der Wohnfläche und Gebäudeart vor und nach dem Abriss.
Entscheidung von BFH und Finanzgericht
Sowohl das erstinstanzliche Finanzgericht Köln als auch der BFH haben die Fördervoraussetzungen für die Sonderabschreibung als nicht gegeben angesehen. Der BFH stellte in seiner Entscheidung im Wesentlichen darauf ab, dass ein Ersetzen vorhandener Wohnungen durch einen gleichartigen Neubau keine „neue, bisher nicht vorhandene Wohnung“ darstelle. Dies könne allerdings anders sein, wenn der Abriss und der Neubau einer Wohnung nicht im zeitlichen Zusammenhang stehen wie im zu entscheidenden Fall.
Ausblick und Handlungsempfehlung
Sinn und Zweck der Norm und der Förderung sei es, eine Vermehrung von Wohnraum zu erreichen und diesen nicht lediglich zu ersetzen. Mit der Förderung durch die Sonderabschreibung sollte der Wohnungsknappheit entgegengewirkt werden. Im aktuellen zweiten Förderzeitraum heißt es nur noch „neue“ Wohnung mit den Kriterien des „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeitsfaktor.
Der BFH hat in seiner Entscheidung allerdings bereits anklingen lassen, dass auch hier die gleichen Parameter gelten könnten.
Wenn die Finanzverwaltung und der Gesetzgeber nicht klärend eingreifen, werden voraussichtlich zahlreiche Klageverfahren folgen.
Betroffene Steuerpflichtige sollten sich umgehend steuerlich beraten lassen, wenn das zuständige Finanzamt die Sonderabschreibung nicht anerkannt hat.
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Aufgrund der teilweise verkürzten Darstellungen und der individuellen Besonderheiten jedes Einzelfalls können und sollen die Ausführungen zudem keine persönliche Beratung ersetzen.
